4 PASSOS PARA OBTENÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL DE RECONHECIMENTO DE PROPRIEDADE PRIVADA

4 PASSOS PARA OBTENÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL DE RECONHECIMENTO DE PROPRIEDADE PRIVADA
4 PASSOS PARA OBTENÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL DE RECONHECIMENTO DE PROPRIEDADE PRIVADA
4 PASSOS PARA OBTENÇÃO DE PROVA DOCUMENTAL DE RECONHECIMENTO DE PROPRIEDADE PRIVADA

Este texto tem como principal e único propósito explicar de forma objetiva e acessível quais os passos a dar por qualquer particular/proprietário que pretenda reunir a prova documental, legalmente exigida, para reconhecer judicialmente a propriedade privada do seu terreno, integrado em parcelas de leitos ou margens públicos, enveredando por um caminho direto e seguro, no exercício do direito que lhe assiste enquanto cidadão ou pessoa jurídica.

Corroborando a importância do conhecimento das leis que regulamentam o Domínio Público Hídrico (Marítimo, Lacustre e Fluvial, e das Restantes Águas) e do respetivo contexto jurídico para o desenrolar da ação judicial – competência dos advogados e cabendo a decisão exclusivamente aos Tribunais Comuns – o trabalho de investigação concernente à obtenção de prova documental impõe, não apenas, o conhecimento histórico e administrativo das instituições públicas ou privadas onde se encontra a documentação probatória, como a experiência profissional e o rigor científico na leitura, análise e tratamento da mesma, saberes e aptidões reunidas pelos investigadores com formação superior em História.

Considerando as datas de referência para a prova documental, que decorrem dos seguintes diplomas:

31-12-1864 – Decreto Régio de D. Luís I – que abrange todas as parcelas de leitos e margens públicos pertencentes aos “portos de mar e praias, os rios navegáveis e flutuáveis com as suas margens, os canais e valas, os portos artificiais e docas existentes ou que de futuro se construam” (numa margem de 50m para o mar e numa margem de 30m para os rios);
22-03-1868 – Código Civil de 1867 – que compreende parcelas situadas sobre arribas alcantiladas (numa margem de 50m a partir da crista do alcantil);
01-12-1892 – Decreto n.º 8 que regulamentou os Serviços Hidráulicos – e torna possível a existência de posse ou propriedade privadas (no caso dos documentos anteriores a 1864 ou a 1868 se tornarem ilegíveis ou forem destruídos por incêndio ou facto semelhante ocorrido na conservatória ou registo competente, na redação do artigo 8.º, ponto 3, do Decreto-Lei n.º 468/1971, de 5 de novembro)
Ano de 1951 – data de publicação do Regulamento Geral de Edificação Urbana (RGEU – caso cumpram, cumulativamente, os três requisitos do artigo 15.º, ponto 5, alínea c), da Lei 34/2014, de 19 de junho, a saber: “Estejam integrados em zona urbana consolidada como tal definida no Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, fora da zona de risco de erosão ou de invasão do mar, e se encontrem ocupados por construção anterior a 1951, documentalmente comprovado”

estes são os passos a seguir ou as etapas a traspor:

1.º PASSO

Obter na respetiva Conservatória do Registo Predial uma cópia simples da descrição e de todas as inscrições (canceladas e em vigor) do prédio em questão. Para tal é necessário saber qual o número de descrição do prédio, o qual consta da escritura de aquisição ou da caderneta predial, caso seja antiga. Também poderá solicitar a certidão dos registos prediais (indispensável para a ação judicial) e depois fotocopiar ou digitalizar.
Nota: As cadernetas prediais que se obtêm no Portal das Finanças só mencionam o artigo matricial.

2.º PASSO

Adjudicar o trabalho de investigação a um especialista – investigador licenciado em História - com experiência comprovada na obtenção de prova documental para processos de reconhecimento de propriedade privada relativos ao Domínio Público Hídrico (Marítimo e Fluvial). Este último aspeto é essencial ser considerado na pesquisa que efetuar através da internet ou por outra via. Os testemunhos de anteriores clientes constituem um bom indicador, bem como o plano de trabalho que deverá constar da proposta de orçamento. 
Nota: Pode sempre realizar a pesquisa documental por conta própria (caso tenha o conhecimento e a experiencia adequados). Não se verificando é “perda de tempo e dinheiro”, sendo o mais provável não alcançar o resultado pretendido.

3.º PASSO

Verificar a existência dos seguintes elementos no dossier de prova documental entregue pelo investigador (em papel e ficheiro PDF): a) percurso do trato sucessivo do prédio, sustentado pelos respetivos títulos legítimos; b) transcrição para português corrente da documentação probatória, com as devidas referências ou cotas; c) fotocópia ou digitalização (não certificada) de todos os documentos comprovativos.
Nota: Para a ação judicial é necessário obter certidão de todos os documentos originais e certificado das transcrições realizadas.

4.º PASSO

Entregar o dossier de prova documental a um advogado, preferencialmente com experiência em processos semelhantes, dada a especificidade do assunto, ao qual compete a redação da Petição Inicial da ação judicial (construída com base na sucessão das transmissões do prédio e seus títulos legítimos) e de todos os procedimentos seguintes até desfecho da mesma por sentença em tribunal.
Nota: Nesta fase é muito importante a cooperação entre advogado e investigador, uma vez que a elaboração eficiente e correta da referida Petição Inicial, visando a sua eficácia em tribunal, depende do saber e perspicácia de ambos. 

Existe ainda um conjunto de documentação que integra a ação judicial, como é o caso da caderneta predial, plantas de localização e cadastral, levantamento topográfico do prédio.

Também o procedimento de delimitação do Domínio Público Hídrico, que define a fronteira entre a propriedade pública do Estado e terrenos que tenham sido reconhecidos como privados, tendo em conta as estremas dos prédios confinantes com o referido Domínio Público Hídrico (Marítimo ou Fluvial), implica o preenchimento do respetivo requerimento e a entrega dos documentos acima mencionados à Agência Portuguesa do Ambiente (APA), mas que não possui qualquer precedência sobre a ação judicial.